Új építési szabályok: Mit kell tudnod, ha építkezni szeretnél?

Egyszerű bejelentés alapján végezhető építési tevékenységek:

Új lakóépület építése:

• Ha egy legfeljebb 300 m² hasznos alapterületű lakóépületet szeretnél építeni, ahol csak lakóhelyiségek és azt kiszolgáló helyiségek lesznek.

• És az építkezés során nem szükséges a szomszédos, zártsorúan vagy ikeresen csatlakozó épületek alapjainak megerősítése.

Lakóépület bővítése:

• Lakóépület bővítése, ha a bővítés után sem haladja meg a 300 m² hasznos alapterületet.

• Nemzeti emléknek minősülő műemlékek esetében azonban ez a szabály nem alkalmazható.

Melléképület építése, bővítése:

• Ha melléképületet építesz (például garázst vagy tárolót) és az meghaladja a 35 m² hasznos alapterületet, 4,5 méter gerincmagasságot, lapostető esetén a 3,5 m párkánymagasságot,

• azonban legfeljebb 60 m² hasznos alapterületű és 6 méter gerincmagasságú, lapostető esetén 4,5 méter párkánymagasságú.

Egyéb tevékenységek:

• Ha a fenti esetekhez kapcsolódóan  1,5 méternél magasabb támfalat építesz.

• Bejelentett építési tevékenységtől eltérések, amennyiben az épület külső alaprajzát, magasságát vagy elhelyezkedését érinti az.

• Lejárt hatályú, egyszerű bejelentéssel rendelkező, használatbavételre nem alkalmas épület befejezéséhez, annak tartószerkezetét érintő építés esetén.

Az építtető dönthet úgy is, hogy az egyszerű bejelentés helyett építési engedélyt kér a projekthez.

Egyszerű bejelentési eljárás új épület esetén:

Szükséges dokumentumok:

• A bejelentéshez szükséges az építészeti-műszaki dokumentáció benyújtása, településképi szakmai konzultáció, településképi / tervtanácsi vélemények beszerzése, ha szükséges.

• Ezek alapján az egyszerű bejelentési eljárásban az építési hatóság ellenőrzi, hogy a tervezett építmény megfelel-e a törvényi és helyi építési szabályoknak, a telek rendezett-e, az építkezés nem jelent-e veszélyt a környezetre, és biztosítható-e a közműellátás. Vizsgálják továbbá, hogy a mellékletek rendben vannak-e, és a tervezők jogosultak-e az adott építési munkák tervezésére.

Ügyintézési határidők:

• Az építési ügyek intézési határideje (kivéve az egyszerű bejelentéssel történő meglévő lakóépület bővítésének az esetét) általában 25 nap, kivéve, ha szakkérdés vizsgálatára van szükség, akkor 35 nap. Ha az egyszerű bejelentés építési engedélyezési eljárássá alakul, az ügyintézési határidő 30 nap – ha nincs szükség szakkérdés vizsgálatára – , és 40 nap, ha igen.

• Az eljárás hallgatással is lezárható az építésügyi hatóság részéről, ha a hatóság nem tiltja meg az építést az előírt időn belül. Ez esetben az építés a bejelentés beérkezését követő első munkanaptól számított húsz nap elteltével megkezdhető.

Építési munkák megkezdése:

• Az építési munkát az egyszerű bejelentés tudomásulvételétől számított négy éven belül el kell kezdeni. Ha az építkezés négy éven belül megkezdődik (amit az elektronikus építési napló megnyitásával kell igazolni), akkor a munkálatok további hat évig folytathatók.

Hogyan működik a használatbavételi eljárás?

Amikor egy új épület elkészül, vagy egy meglévő (nem lakó) épületet bővítesz, használatbavételi engedélyt kell kérni az építésügyi hatóságtól (kivéve a lentebbi esetet, amikor meglévő lakóépületet bővítesz), mielőtt az épületet ténylegesen használni kezdhetnéd. Ez az eljárás biztosítja, hogy az épület biztonságosan használható legyen.

Mi szükséges a használatbavételi kérelemhez?

1. Kérelem benyújtása: Az építtető (aki az építkezést végzi) akkor nyújtja be a kérelmet, amikor az épület rendeltetésszerű és biztonságos használatra készen áll.

2. Több épület esetén: Ha egy telken több épületet is építesz, és ezek külön is használhatók, az egyes épületekre külön-külön is kérhetsz használatbavételi engedélyt.

3. Szükséges dokumentumok:

   • Új épület vagy épületbővítés esetén be kell nyújtani az ingatlan-nyilvántartási térképen bekövetkezett változásokat bemutató dokumentumokat.

   • Az épület energetikai tanúsítványát.

4. Egyéb szükséges dokumentumok:

   • Fővállalkozó kivitelező korm. rendelet szerinti nyilatkozata, vagy ha már nem elérhető (például elhunyt vagy megszűnt a cége, vállalkozása), akkor építésügyi műszaki szakértő nyilatkozata szükséges, amely igazolja, hogy az épület biztonságosan használható.

   • Régebbi, már befejezett épületek esetén is be kell nyújtani építésügyi műszaki szakértő nyilatkozatát.

   • Ha szakhatóság bevonása szükséges (például a tűzvédelmi szakhatóság), a hatóság külön is kérheti a szakkérdések vizsgálatához szükséges dokumentációt.

   • Meghatározott esetekben zöldfelületi tanúsítvány.

Mi történik a használatbavételi eljárás során?

1. Hatósági vizsgálat: Az építésügyi hatóság ellenőrzi, hogy az épület megfelel-e az építési engedélyben meghatározott követelményeknek, és biztonságosan használható-e.

2. Eltérések vizsgálata: Ha a valóságban eltérés van az építési engedélyezési / egyszerű bejelentési tervekhez képest, a hatóság megnézi, hogy ezek megfelelnek-e a jogszabályoknak.

3. Záradékok és tanúsítványok: A hatóság ellenőrzi a földhivatali változásokat bemutató dokumentumokat, az energetikai tanúsítványt, valamint a környezettel kapcsolatos igazolásokat, továbbá, hogy feltöltésre került – e az építési naplóba, meghatározott esetekben szükséges építész tervező Méptv. 173. § (5) bekezdése szerinti hozzájáruló nyilatkozata. 

Egyszerű bejelentés alapján végezhető tevékenységek meglévő lakóépület bővítése esetén:

Az eljárás megindítása:

• Ha meglévő lakóépület bővítését tervezed, egyszerű bejelentéssel kezdheted meg a munkát. Ehhez mellékelni kell a szükséges építészeti-műszaki dokumentációt. Az építésügyi hatóság nem küld külön értesítést az eljárás megindításáról.

Az építészeti-műszaki dokumentáció:

• A hatóság kizárólag azt ellenőrzi, hogy a bejelentéshez csatolt dokumentáció teljes -e, amennyiben az hiányos úgy a hatóság nyolc napon belül tájékoztatja az építtetőt. Ebben az értesítésben szerepel:

1. 1. a bejelentés hiányosságai,

   2. a bejelentés nélküli építkezés jogkövetkezményei.

Az építkezés megkezdése:

• Ha a bejelentés hiánytalan, a hatóság nyolc napon belül értesíti az építtetőt, az ingatlan tulajdonosát (ha nem azonos az építtetővel), a település polgármesterét.

• Az építési tevékenység a bejelentést követő 15 nap elteltével kezdhető meg, és négy éven belül el kell indítani. Az építkezést az elektronikus építési napló megnyitásával igazolni kell, és a munkálatokat a munkaterület átadásától számított hat éven belül be kell fejezni.

Eltérések kezelése:

• Ha az építkezés során az építési tevékenységet a bejelentéstől eltérően szeretnéd folytatni (például a külső alaprajz, a magasság vagy a telken belüli elhelyezkedés változik), a módosításokat előzetesen rögzíteni kell az elektronikus építési naplóban.

Hatósági bizonyítvány kiadása (aliaz használatbavételi eljárás):

• Az építkezés befejezése után a kivitelező a korm. rendelet szerinti nyilatkozatot tesz a bővítmény megépítéséről, amely alapján a hatóság hatósági bizonyítványt állít ki. A bizonyítvány kiadásához energetikai tanúsítvány szükséges, amely igazolja, hogy az épület megfelel a vonatkozó energetikai előírásoknak.

Záró megjegyzés:

A fenti – nem teljeskörű –  ismertetőt a társadalmi véleményre bocsátott jogszabálytervezetekből gyűjtöttük össze, azzal a céllal, hogy megkönnyítsük ezen építésügyi jogszabály változásokkal érintett időkben az eligazoldást az építtetőknek. A végleges változásokat tartalmazó jogszabályok 2024. október 1-jén lépnek hatályba a jogalkotó előzetes információi alapján. Ha kérdéseid vannak, vagy építészeti tervezésre van szükséged, fordulj hozzánk bizalommal!