JOGÁBAN ÁLL ÉPÍTENI?
Avagy miért érdemes bevonni az építész tervezőt a telek / épület vásárlás előtt.
Egy adott telek vagy épület megvásárlásakor már előzetes elképzelések is lehetnek, amelyek a tervezési folyamatot segítik, azonban egy – egy ilyen vízió megvalósíthatóságát az adott telek, épület jogi körülményei nem biztos, hogy lehetővé teszik. Ennek eredményeként pedig részben és kompromisszumokkal vagy legrosszabb esetben egyáltalán nem lehetséges álmaid otthonát, vagy egyéb épületet megtervezni és így megépíteni a kiválasztott telekre.
Egy telek beépíthetőségét több jogszabály is szabályozza (OTÉK, HÉSZ, OTSZ stb.). Nem mindegy, hogy az adott telek a település bel- vagy külterületen van, vagy hogy milyen építési paraméterek vonatkoznak rá. Mindezt leegyszerűsítve úgy lehetne megfogalmazni, hogy az adott telek, épület jogait és kötelezettségeit tisztázni kell, hozzátéve, hogy a műszaki, építészeti lehetőségek megvizsgálása is ugyanilyen fontos szempont (hiszen egy már rossz meglévő épülethez hiába lehet hozzáépíteni, ha azt műszakilag csak aránytalanul nagy költségek mellett lehetne konzerválni egy bővítés számára – ami fordítva is igaz, hogy hiába van egy remek épületünk ha az jogilag rossz helyen áll pl.).
Nézzük meg néhány példát:
1.
Egy megvásárolt telekre az elképzelés egy:
- 200 m2-es bruttó alapterületű,
- lapostetős,
- alápincézett családi ház építése,
- különálló garázzsal.
Azonban az adott telekre vonatkozó jogszabályi környezet:
- maximum 150 m2-es beépítést enged meg,
- magastetős kialakítást követel meg, előre meghatározott hajlásszög tartományokkal,
- nem engedi meg az alápincézést,
- és a garázs kialakítását csak abban az esetben van lehetőség jogszabályilag, ha az a lakóépület kubusába van foglalva.
2.
Ha egy már megvásárolt telekre lakást szeretnél építeni, de arról kiderül, hogy üdülőházas üdülőterület, vagy hétvégi házas üdülőterület övezeti besorolású, tiltván a lakóépület elhelyezését az adott területre, úgy lakást építeni és tervezni nem lehetséges oda. Vagy ha egy épületet vásároltál, ami üdülőterületen található, annak lakássá való átminősíttetése bizonytalan, aminek eredményeként ezen információ a telek tulajdoni lapján, földhivatali adatbázisban stb. is meg fog jelenni, nehezítve annak későbbi értékesítését.
3.
Az is egy szcenárió, hogy ugyan belterületen beépítésre szánt, építési szándékot megfelelően kiszolgálni tudó övezeti besorolású telket szeretnél vásárolni, azonban még nincs kiépítve az építési telekhez szükséges infrastruktúra, és így az nem is minősül építési teleknek.
Érthető ez a telek gépjárművel történő megközelíthetőségére (OTÉK 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet 1. számú mellékletének a 30. pontja, hogy
“a közterületnek gépjármű-közlekedésre alkalmas részéről az adott közterületre vonatkozó jogszabályi előírások szerint, vagy önálló helyrajzi számon útként nyilvántartott magánútról gépjárművel közvetlenül, zöldfelület, illetve termőföld sérelme nélkül megközelíthető”) vagy esetleg egyes közművek ki nem építettségére a közterületen (nincs ivóvíz, szennyvízelvezetés, villany stb.).
4.
Adott egy meglévő földszintes épület, ami korszerűtlen (talajnedvesség felszívódik a falakon és aljzatbetonon a lakótérbe, hőszigeteletlen, földszint felett fafödémmel készült), azonban építési helyen belül van, megfelel a helyi és általános előírásoknak és még a bővíthetőség lehetőségét is magában hordozza. Ilyen esetben nem feltétlen hátrány, hogy nincsenek eltakarva az épületnek azon teherhordó szerkezetei burkolatokkal (pl.: hőszigeteléssel) mert egy ilyen őszinte állapotban könnyebben szemrevételezhetőek a műszaki hibák (ha vannak). Könnyebben visszafejthető egy meglévő épület “előélete”, aminek a megfelelő ismerete képezi minden esetben annak bővítésének / átalakításának kiindulás origóját.
1.
Egy megvásárolt telekre az elképzelés egy:
- 200 m2-es bruttó alapterületű,
- lapostetős,
- alápincézett családi ház építése,
- különálló garázzsal.
Azonban az adott telekre vonatkozó jogszabályi környezet:
- maximum 150 m2-es beépítést enged meg,
- magastetős kialakítást követel meg, előre meghatározott hajlásszög tartományokkal,
- nem engedi meg az alápincézést,
- és a garázs kialakítását csak abban az esetben van lehetőség jogszabályilag, ha az a lakóépület kubusába van foglalva.
2.
Ha egy már megvásárolt telekre lakást szeretnél építeni, de arról kiderül, hogy üdülőházas üdülőterület, vagy hétvégi házas üdülőterület övezeti besorolású, tiltván a lakóépület elhelyezését az adott területre, úgy lakást építeni és tervezni nem lehetséges oda. Vagy ha egy épületet vásároltál, ami üdülőterületen található, annak lakássá való átminősíttetése bizonytalan, aminek eredményeként ezen információ a telek tulajdoni lapján, földhivatali adatbázisban stb. is meg fog jelenni, nehezítve annak későbbi értékesítését.
3.
Az is egy szcenárió, hogy ugyan belterületen beépítésre szánt, építési szándékot megfelelően kiszolgálni tudó övezeti besorolású telket szeretnél vásárolni, azonban még nincs kiépítve az építési telekhez szükséges infrastruktúra, és így az nem is minősül építési teleknek.
Érthető ez a telek gépjárművel történő megközelíthetőségére (OTÉK 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet 1. számú mellékletének a 30. pontja, hogy
“a közterületnek gépjármű-közlekedésre alkalmas részéről az adott közterületre vonatkozó jogszabályi előírások szerint, vagy önálló helyrajzi számon útként nyilvántartott magánútról gépjárművel közvetlenül, zöldfelület, illetve termőföld sérelme nélkül megközelíthető”) vagy esetleg egyes közművek ki nem építettségére a közterületen (nincs ivóvíz, szennyvízelvezetés, villany stb.).
4.
Adott egy meglévő földszintes épület, ami korszerűtlen (talajnedvesség felszívódik a falakon és aljzatbetonon a lakótérbe, hőszigeteletlen, földszint felett fafödémmel készült), azonban építési helyen belül van, megfelel a helyi és általános előírásoknak és még a bővíthetőség lehetőségét is magában hordozza. Ilyen esetben nem feltétlen hátrány, hogy nincsenek eltakarva az épületnek azon teherhordó szerkezetei burkolatokkal (pl.: hőszigeteléssel) mert egy ilyen őszinte állapotban könnyebben szemrevételezhetőek a műszaki hibák (ha vannak). Könnyebben visszafejthető egy meglévő épület “előélete”, aminek a megfelelő ismerete képezi minden esetben annak bővítésének / átalakításának kiindulás origóját.
A felsorolt példákból látható, hogy egy telek, és annak beépíthetőségét jogszabályok szabályozzák, amelyekkel tisztában kell lenni a telek / meglévő épület vásárlása előtt és után is, hogy az elképzeléseket a lehető legjobban kiszolgálhassa az. A fentebb leírt példákat telkenként, esetenként szükséges megvizsgálni, mert míg például a teljes közművesítettség általános előírások alapján nem követelmény, addig a helyi szabályozás azt megkövetelheti.
Ezen előírásoknak saját magad is utánanézhetsz, azonban ha szeretnéd ezen építési jogszabályokkal napi szinten dolgozó szakember segítségét kérni, úgy javasolt építészeti tanácsadást kérned, amelyben szívesen állok rendelkezésedre.
